在展开这个话题讨论之前，我想先说下我对中国城市化发展的理解。我认为中国城市化发展分为四个阶段，这四个阶段由初始到结束，由低级到高级，每个阶段只是着重点不同，但你中有我我中有你，始终贯穿中国城市化的整个过程。

城市化1.0阶段。这个阶段可以称作城镇化，主要表现为农村人口流向小城镇、县城、小城市、大城市、省会城市和一线城市，这个阶段城市化的主体是农业人口，实质是农业人口往非农业人口的转移。当然也存在小城镇或者小城市往大城市转移，但并不是主流。

城市化2.0阶段。这个阶段可以称作大城市化，甚至已经不能完全算得上城市化，主要表现为小城镇、县城、小城市人口流向大城市、省会城市和一线城市，这个阶段城市化的主体是城镇和中小城市，实质是小城市往大城市的转移。当然也存在农村人口往大城市转移，但并不是主流。

(资料图片仅供参考)

城市化3.0阶段。这个阶段可以称作城市群化，主要表现为非中心城市人口往大城市群（比如长三角、珠三角和京津冀城市群）尤其是核心城市汇集，3.0阶段与2.0阶段有一定的交叉，可以说是2.0阶段的升级版。这个阶段城市化基本已经到了末期，农业人口往非农业人口的转移已经非常少了。

城市化4.0阶段。这个阶段可以称作一线城市化，是城市化的终级阶段，主要表现为所有城市人口都往一线城市转移，此时的一线城市已经不再局限于北上广深，目前媒体定义的所谓新一线城市将来都有可能属于此类。这个阶段城市化已基本完成，甚至还会出现非农业人口往农业人口的回流，或者说农业人口和非农业人口的界限并不是那么清晰了。

合肥目前处在哪个阶段？合肥这个城市是比较特殊的，它既是特大城市、省会城市，又是长三角城市群的核心城市，将来也很有可能成为一线城市，所以合肥城市的发展，会始终贯穿中国城市化的整个进程。我认为合肥目前正处在城市化2.0阶段的中期和3.0阶段的初期。

同为儒家文化圈的两个亚洲发达国家韩国和日本，它们目前状况可以作为我们将来城市发展的一个参考。韩国2022年人口5144万，人均gdp为3.5万美元，首尔都市圈人口达到2600万，超过全国人口的一半。日本2022年人口为1.22亿，人均gdp为3.38万美元，东京都市圈人口3700万，占比超过全国人口的30%。

安徽省2022年常住人口6127万人，但户籍人口达7100多万，也就是说有1000万左右人口净流出，但近两年常住人口增加24万人，出现一定的回流。安徽人均gdp为7.36万元，也就是1万美元出头，合肥2022年常住人口963万人，人均gdp12.58万元，接近2万美元。

安徽人口体量相当于半个日本和一个多的韩国，人均gdp却只有它们的1/3，合肥人口占全省总人口的16%左右，人均gdp大概是它们一半出头，也就是说，合肥还有很大的发展潜力，如果达到韩国和日本的发展程度时，我认为合肥人口规模至少应在1200万至1500万，也就是占全省的20%-25%。

未来20年里，合肥人口增量应在300万至500万，平均每年都有十几二十万，如果安徽外出人口能回流一半，就能满足合肥后期城市发展。实际上去年合肥常住人口增量为16.9万人，而安徽省常住人口增量是14万人，可以这样说，合肥承接了安徽所有的回流人口，甚至还吸引了省内其它城市一部分人口。

合肥只是中国热点城市发展的一个样本，其实类似合肥这样的城市还有十几个，去年常住人口净流入排在前列的主要城市，大都是省会城市和东部发达城市，合肥人口净流入在全国排到第三名。

图片源自21世纪经济报道

其实我们还可以看到一个现象，就是在 “逃离北上广”和“回不去的家乡”之间来回拉锯了十几年后，一线城市人口终于出现了负增长，而人口大省的省会城市人口却出现爆发式增长，那些逃离北上广的年轻人，终也没有回到家乡，而是选择留在家乡所在省的省会。

一线城市严格的限购和户籍政策、房价居高不下、生活成本逐年增加，使得许多制造业开始往成本更低的内地迁移，营商环境相对较好的内陆省会城市成为首选，与此同时人口随着产业也开始流动。

是一线城市不再有吸引力了吗？当然不是。高新技术产业、金融业、互联网、网络游戏等高端服务业依然离不开一线城市，当中国完成产业升级逐步迈入发达国家，服务业将容纳更多的就业，这也是为什么韩国和日本人口负增长多年，首尔都市圈和东京都市圈人口还在不断增加的原因。在城市化4.0阶段，一线城市将笑到后。

随着人口老龄化到来和出生人口断崖式下跌，中国人口终于出现了负增长，从目前趋势来看，这种负增长可能会持续很多年。然而即使中国人口开始下降，具体到每个城市表现却不一样，热点城市人口是暴增的，那些三四线及以下城市人口则流失更严重了，这跟发达国家的发展历程基本吻合。

对于全国绝大多数城市来说，住房已经出现供过于求，即使在很多热点城市可能也存在这种情况，所以在此背景下，政治局会议做出“中国房地产市场供求关系发生重大变化”这一判断。

在2016年之前，我们还处于城市化1.0阶段，对于全国多数城市来说，房地产供小于求，因此限购政策也主要以中央整体调控为主。2016年之后，城市化全面进入2.0和3.0阶段，中小城市供求关系发生根本转变，热点城市依然供不应求，由此房地产调控主体变为地方，因城施策和一城一策成为房地产调控的主要方式。

现如今中小城市房产开始严重过剩，对于全国大部分城市来说，房产已失去投资价值，限购政策名存实亡。与此同时，热点二线城市发展却如火如荼，每年还有大量人口流入，地方仍死守着限购政策的底线。

在从城市化1.0阶段往2.0和3.0阶段过渡过程中，合肥房价不断攀升，每次限购都会有不同程度的升级。当前限购政策主要是“限购”、“限贷”、“限价”和“限售”，具体到合肥就是：限制优质板块的购买套数，限制买房贷款次数，限制土地和新房价格，限制摇号楼盘的出售时间。

在热点城市，每年都有大量的年轻人口流入，他们多为首次购房，是实实在在的刚需。中国很多房子在上世纪建成，已有20多年的房龄，居住体验比较差，即使面临房产的整体过剩，对于很多城市而言，好房子还是稀缺的，改善型需求旺盛。

后疫情时代，经济逐渐放缓，当前重要的任务是提振内需，房子作为家庭的内需被重新提及，但显然很多限购政策已经不合时宜，如何激发刚需和改善型需求，是目前地方限购政策的主要调整方向。

今年很多城市对限售和限贷都做了放松，释放了一定的需求，但目前来看仍不解渴，房地产依然持续下行，在我看来，主要是因为限购和限价这两个政策并未得到实质性放松。

房子除了自住价值之外，还是家庭的资产，它的金融属性是很难被剥离的，很多人改善需要卖掉自有房产才有足够的钱去买新房子，而旧房子卖不掉可能永远都无法改善。新入城的刚需，新房对于他们遥不可及，二手房门槛可能会更低一些。

作为购房者，谁也不希望自己房子买过之后就掉价几十万，相信刚需也不例外，如果一直抱有明年房价会更低的预期，连真正的刚需也不会去买房，他们甚至可以选择租房结婚。而那些不能将自己房子卖给刚需接盘的改善需求，也没有足够的钱去买改善房，即使有，他们也会抱着明年房价更低的念头观望，这是一个死循环。

当前限价政策限制了新房价格，新房又进一步影响二手房，房价上涨预期被严重抑制，投资需求大量离场，房价开始持续下跌，房价下跌预期同时也抑制了真正的刚需和改善型需求，房地产市场越来越冷。

在通货膨胀不断上升的今天，我们去肯德基吃个汉堡，隔三差五都会面临涨价，房子作为商品也不能例外。诚然房住不炒，但如果房子连基本的通胀都打不赢，那还会有多少人愿意去买房子呢？真正健康稳定的房地产市场，房价应该是温和上涨的，涨幅能够略微打赢通胀。

目前出台的放松政策都还是小打小闹，如果限价没有实质性放松，市场悲观情绪可能会一直持续，房地产下行趋势也就无法得到根本扭转，随着市场信心的不断磨灭，将来即使出台实质性政策，也需要很长时间去修复。

其实这点地方看得很清楚，但在房住不炒的大形势下，房价上涨这个紧箍咒时刻都是中央悬在地方头上的一把剑，限价政策他们是不能轻易突破的，连一线城市都不敢轻举妄动。目前中央和地方还在暗地博弈，每个热点城市都不愿做出头鸟，却都盼望能出现一个出头鸟，同时希望中央能够网开一面。

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